長期修繕計画のない中古マンションの購入 - MSN相談箱

poolisherさん、回答ありがとうございました。
また、お礼が遅くなり申し訳ありません。
ご回答についての議論に入る前に、少し引いた視点での話をしたいと思います。
本件の発端は、購入時の説明書類に虚偽があったことに対する補償を求めたい、という希望ですが、いろいろと調べていくうちに、不動産に関する情報開示という問題が底流にあるような気がしてきました。
それは、日本の中古不動産市場の未整備について記した以下の文書などから伺い知ることができます。
■『住宅ローンの買取・証券化に関する研究会報告書』
：(株)NTTデータ経営研究所のホームページ（URL： http://www.keieiken.co.jp/monthly/repo0510-1/#pdf ）に掲載されています。（3ページから「３ 中古住宅流通市場の未発達と建築廃棄物による地球環境負荷」という項目があり、参考になるかと思います。）
既に2000年には、アメリカから構造改革要求の１項目として挙げられており、「消費者が必要とする情報の入手困難さ」が指摘されています。
■『規制撤廃および競争政策に関する日米間の強化されたイニシアティブに基づく日本政府への米国政府年次要望書 2000年10月12日』
：アメリカ大使館のホームページ（URL： http://tokyo.usembassy.gov/j/p/tpj-j055.html#j1 ）に掲載されています。（「住宅」という項目）
なかなか進展していないようですが、一方で、この状態が放置されることによって購入者には自己責任的に物件情報収集の責任が押し付けられる形に事実上なっていて、極論すれば「クソも味噌も一緒（同じ値段）」に売られており、後で「味が違う」ことが分かってもそれは買った者が悪いという状態に等しいと思います。（最近の新築物件には、「住宅性能評価基準」というものが適用されているようですが、それらが中古として市場に出るのはまだ先の話でしょうし、本件とは関係がありません。）
こうした状況は、以下でも海外の状況にも触れながら記述されています。
■『週刊ダイヤモンド別冊（2010年10月16日） マンション・戸建て 最強の「中古」を探せ！』（p.16-17）

マンション修繕には長期的には購入価格と同額の支出が必要という説もあるくらい金額的には重要なものです。最初の質問に書いたように『不動産鑑定評価基準　各論』でも、
第１章 価格に関する鑑定評価
＞第２節建物及びその敷地
＞IV 区分所有建物及びその敷地
＞１．区分所有建物及びその敷地の価格形成要因
＞（１）区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因
＞(3) 建物及びその敷地に係る要因
において、
ウ　長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額
と明記されています。
また、ある不動産鑑定士に伺ったところでは、マンションの現状から将来予想される修繕費用等を想定して、現状の修繕積立金で十分かどうかも検討しながら、価格を査定することになる（他の価格形成要因に差がない場合で長期修繕計画がなく積立金等がない場合は、将来予想される追加費用の現在価値相当分が価格差になる）、という主旨の見解をいただいています。

さて、以上を踏まえて、いただいた回答についてですが、
私の、
＞根拠もなく「修繕積立金は確保されているということであれば、修繕計画の有無の
資産価値に与える影響は軽微だと思います。」
のようなことを言うのも控えるべきだと思います。
という記述に対して、
＞「存在しないものの根拠を示せ」というのはとても困難なことです。
「神が存在しないことを証拠を上げて示せ」というようなことです。
と言われていますが、上のような事情から、マンションの鑑定評価において長期修繕計画が一定の重要性があるのは疑いようがないと思います（「計画を策定する主体である管理組合の状況も価格形成要因となり、組合の状況や理事会の状況についても説明義務を負うことになる。」かどうかはともかくとして）。
過去の鑑定事例において「修繕計画に言及している物件はありません。」ということであれば、過去の鑑定の慣行を疑ってみる必要があると思います。（「組合の方針はもとより経済状況や高層建築の規制等によって大きく変動する可能性がある。」ということですが、現状の鑑定でもそういった要素は多分にあるのではないでしょうか。）

最後に、私は、素人とはいっても発言にはそれなりの根拠を持つべきと思います。
既に上のような見解も聞いていたので、「攻撃的な態度」に見えてしまったかもしれません。決して、単に「意に沿わない回答だから」ではありません。誤解を与えたとしたら、お詫びします。

投稿日時 - 2010-09-17 16:59:09

kanrishiさん、
回答ありがとうございます。

主旨が分かりかねる部分がありますので、追加でお聞きします。
ご返答いただければ幸いです。
なお、直近で以下のことが新たに分かりました。
これを踏まえた場合に回答に変更が生じるようであれば、ご教示いただけないでしょうか。

○2004年（平成16年）11月付の「長期修繕計画」なるものが管理会社に保存されていることが分かった。管理会社作成のものであるが、当時の積立金累計・将来の積立（現行の積立金と同額の継続）を前提にした場合、支出を賄えないものとなっている（一時金または修繕積立金の大幅な引き上げが必要）。私の購入時に仲介会社（＝売主の子会社）に提出する書類を作成した管理会社の担当者は、この計画作成当時も当マンションの担当であり、当該計画（2004年11月付）の存在を知っていたはず。なお、管理会社の現在の当マンション担当者（2004年当時は担当していない）が最近現任の管理組合理事長に聞いたところでは、当時当該計画を見せられたことは記憶しているが真剣な議論の対象とはしなかった、という回答を得たとのこと。

＞虚偽ではないが不十分な情報を提供したとして管理組合や管理会社が責任を問われることはありません（聞いたことがありません）。

「虚偽ではないが不十分な情報を提供した」というのは、私のケースに当てはまると捉えられているということですか。

＞当事者の非を糺すときには相手方の関係を確かめておかないと、面前で内輪もめを始めて争点がずれるなどの不用の混乱を引き起こします。

「相手方の関係を確かめ」るとは、具体的にどのようなことを指されていますか。「相手方」とは、どの範囲を指していますか。

＞管理会社は情報の中継ぎしかしていません（中身に責任を負える立場ではありません）。責められるべきは管理組合ではないのでしょうか。

管理会社は、管理組合に委託されて業務を行っているので、その意味ではおっしゃる通り「情報の中継ぎ」役と言えるかもしれません。しかし、私のケースでは、管理組合の承認を経ていない計画を勝手に売買関係書類として使用されることを承知で提出しているので責任がないとは言えないと思うのですが。

＞契約の無効も売主に責任を負わせられるかどうか疑問があります

これまでのやり取りで書きましたが、購入時に計画がないことが分かっていれば購入しなかった（または値引きを交渉した）と思います。何らかの補償はなされるべきと思えるのですが、おかしいでしょうか。
新たに分かった上記のような事実もあります。購入時の担当者が、管理組合の承認を経ていないという意味では同じ位置付けの２つの計画のうち、なぜ支出の大幅増が必至な新しい（その意味で相対的に合理的な）計画ではなく古い計画を提出したのか、重大な疑問があります。さらに、新しい方の計画の存在を売主・仲介会社（両社は親子会社）が知っていた場合など、まだ考慮の余地があるように思います。

kanrishiさんはどのような立場の方ですか（弁護士／不動産業界の方／マンション管理士・・・・・）？
親切に回答していただき恐縮ですが、差し支えなければ教えてください。

投稿日時 - 2010-08-22 11:46:35

poolisherさん、
回答ありがとうございます。

＞修繕積立金は確保されているということであれば、修繕計画の有無の資産価値に与える影響は軽微だと思います。

これは、鑑定（計算）をせずに言えることでしょうか。
その（修繕計画の有無の資産価値に与える影響は軽微だと思う）理由が、

＞何故なら、修繕計画だけであれば管理組合の総意で今すぐにでも策定できるものだからです。管理会社も放置しているわけではなくプランは準備しているようですから、時間的な問題はありますがいずれは策定されると思われます。

というのもよく理解できません。
計画は当然早急に作成されるべきですが、それは物件の価値とは別の話だと思います。
ちなみに、現在策定中の計画（案）では、毎月の修繕積立金が最大現状の3倍強に跳ね上がることになっています。（なお、管理会社はこの新計画発注の段階で自ら計画作成の能力がない、と認めてコンペから降りています。）
また、最初に書いたように「購入時に計画がないことが分かっていれば購入しなかった（または値引きを交渉した）と思います」。
以上を考えれば、何らかの補償はなされるべきと思えるのですが、おかしいでしょうか。

＞損害賠償請求をしたいのであれば、不動産鑑定士や弁護士に相談されたらいいと思いますが、そんな面倒なことをしなくても組合理事会や総会に修繕計画策定を提案するほうが簡単だと思いますが、どうでしょう？

繰り返しになりますが、「計画がない」という異常な事態は、もちろん早急に解消されなければならないと思います。しかし、それは過去の事態（虚偽の書類を見せられて契約させられたこと）の補償とは別の問題ではないでしょうか。

前回書きました以下の質問にもお答えいただければ幸いです。
〇「訴えるとすれば説明義務を負っている仲介不動産会社です。」ということですが、どのような訴えをすることになりますか？（追加：上記のように現在管理組合で計画を策定中ですが、住民にいわゆる「うるさ型」が多く遅々として進んでいません。時効の問題もあるので、こちらの線も準備しておきたいと思います。）

poolisherさんはどのような立場の方ですか（弁護士／不動産業界の方／・・・・・）？
親切に教えていただき恐縮ですが、差し支えなければ教えてください。

投稿日時 - 2010-08-15 16:10:53

poolisherさん、
回答ありがとうございます。

＞修繕積立金が不足している、存在しないことを隠していたという事でしょうか？それとも積立金は存在するが大規模修繕計画が存在しないということでしょうか？

後者（積立金は存在するが大規模修繕計画が存在しない）です。

＞（１）　訴えるとすれば説明義務を負っている仲介不動産会社です。

どのような訴えをすることになりますか？

＞売買価格は鑑定結果に基づくものではないでしょうから両者を比較して主張しようとしてもうまくいかないと思います。

質問に書きましたが、「購入時に計画がないことが分かっていれば購入しなかった（または値引きを交渉した）と思います」。可能であった値引き幅の根拠としても鑑定評価が参考になるのではないかと思ったのですが。
なお、購入時に周辺の同じくらいの築年数・間取りの中古マンションの売買事例を調べ、購入物件の坪単価は相場であったことが分かっています。

poolisherさんはどのような立場の方ですか（弁護士／不動産業界の方／・・・・・）？
差し支えなければ、教えてください。

投稿日時 - 2010-08-15 12:00:38