賃貸契約の更新について - MSN相談箱

業者してます。

個人であろうと保証会社であろうと、連帯保証というのは借主ではなく、保証人とオーナーとの契約関係になります。この契約関係は、一般的に物件の賃貸借契約とは独立した関係です。ですから一旦保証契約をした以上は、その一方の当事者であるオーナーの承諾無くして変更することは出来ません。

逆に言えば、オーナーが承諾すれば変更も可能だということです。

投稿日時 - 2009-01-24 18:54:13

>私にとっては賃貸保証会社と契約することはメリットがない為
保証人を変えたいと思っています。それは賃貸契約をするうえで
それほど難しい事なのでしょうか？
　他の方が書かれているように、貴方にメリットがなくても、大家さんにはメリットがあります。
逆に貴方の希望は、貴方にはメリットがあっても大家さんには逆にデメリットになります。
妻の両親と言うのは貴方が離婚した場合にはマッタクの他人です。
もし万が一に貴方が離婚をして家賃を滞納した時には、そこから回収をするのには間違いなく裁判になります。娘の離婚した元旦那の家賃を素直に払う確率は低いでしょうから。

投稿日時 - 2009-01-24 01:37:32

No2です。

>　オーナーの気分次第で契約条件を決めることができるのでしょうか？

　募集時には不動産屋さんと相談し、家賃をはじめとして敷金・礼金や条件を決めます。その時点で保証会社の件も決めます。個人の保証人で保証人がその役目を果たさずに、滞納者に出て行ってもらうのに多額の授業料を払った経験などあると、ちょっとした遅納でも対応してくれる保証会社を条件としたくなるのです。真っ当な借主さんにはただ負担が増えるだけのこととわかっていても貸主側も安全保障が必要と肝に刻んだ貸主さんはそれを条件とするのです。それが契約の条件ですからそれを呑まない方とは契約しないと言うことになります。保証会社が条件なら、『保証会社は嫌だがここを借りたい。』と言うのは『敷金は預けたくないし、礼金も払いたくないけど、ここに住みたい。』って言うのと五十歩百歩です。

>　契約条件に「賃貸保証会社を保証人にすること」とは一切書かれていません。又、妻の親は一般的に見て十分に保証人としての安定した収入もあります。

　契約書の保証人の欄に保証会社の名前が入っているはずです。その保証で契約が結ばれたのです。
　個人の保証と保証会社の保証では貸主にとっては全く違います。
　個人の保証の場合は、２ヶ月位滞納された時点で保証人に連絡を取ることになりますし、保証人が『こんな家賃の立替なんてごめんだ！』と思っても、ただひたすら居住者に退去するように説得するしかなく、保証人が立替をやめたら、貸主は裁判して居住者を退去させるしかありません。
　一方保証会社は、半月遅れると事故報告することになります。会社によって若干違いはあるでしょうが、そこで連絡しないと免責になってしまうので連絡せざるを得ません。『ちょっと２０日ほど待ってください。』『待ちましょう。』が通じないのです。事故報告すれば保証会社が立替えてくれ、強制退去まで保証会社がしてくれます。
　貸主がメリットだけ考えたらどちらを選ぶかお判りでしょう。

>　更新のたびに連帯保証人にも関わらず保証人と同じように住民票、収入証明書などの書類を提出する必要があります。私からすると手間とお金だけ掛かって何のメリットも無いように思えます。

　たしかに、借主さんには何のメリットも無いでしょうが、貸主側には大いにあります。更新のときには本来保証人様には連絡など必要ないのですが、（保証人は契約の終了まで降りる事は出来ません。死んでも相続されます。）　トラブルになると『更新したことなど知らなかった。連絡があれば借主に退去するよう言って、保証人をやめたのに。』なんて言う保証人の何たるかもわからない人もいるそうで、貸主（大抵は更新事務をする不動産屋さん）が無駄な手間隙をかけているのです。

>　家賃の負担能力も理解できますが、それは年収、家賃の遅延、保証人の収入などで判断してほしいと思っています。

　私に限って言えば、あんまり数字なんて信じてません。人柄でしょう。近しくお付き合いしていて、年が明けたら挨拶に来てくれていれば、こんな方には保証人など気にもしません。万一、１,２ヶ月遅れたって『結婚するまで住んでてよ。』って気になります。いくら年収があってもリストラされたら無職なんですから。

>　更新の際に賃貸保証会社を外し、妻の親を保証人とさせてほしいと
言い続けた場合は強制退去させられてしまうのでしょうか？

　大家の出方でしょうが、更新しなくても大家は強制退去なんてさせられません。何かもっと大きな問題（滞納等）の時に嵩に懸って出るしかないのです。だからこそ逆に保証会社が必要なんです。保証会社も契約がある限り保証人を降りる事は出来ませんので保証会社対借主となるんでしょう。この点（更新時に借主が保証料の支払いを拒んだ場合）は私も保証会社に訊きましたが、『いろいろノーハウがありますから。大家さんには迷惑はかけません。』としか答えてくれませんでした。

投稿日時 - 2009-01-23 02:27:20

　大家しています。

　一応、更新は入居時と同じ条件と言うことになっていると思います。
　個人の保証人だけと、保証会社では貸主側の安心度は格段に違いますので、簡単に貸主が保証会社を外すのを了承するとも思えませんが、個人の大家さんですと入居後今までの質問者様と大家さんとの関係次第で大家さんが質問者様を『信頼に足る方』と判断されていれば外してくれるかもしれません。
　ただ、お金の問題を正面に出すと嫌がるかもしれません。貸主が保証会社を要求するのは正に借主の家賃負担能力に不安を感じているためですので、その不安を大きくするだけでしょう。

投稿日時 - 2009-01-23 00:00:10

保証人不要プラン可とは、金銭を支払って保証人になって頂くこと。
賃料の約30％前後が一般的です。

業者は保証人を血縁関係でも、(奥様の血縁者でもいい)問題あるませんが、
物件オーナーが保証会社を希望された場合は血縁者だけの保証人はできません。
また業者によっては保証会社をつけないと契約できない不動産屋もあります。

保証会社保証人にして連帯保証人を他の血縁者に変更は可能ですが、
業者が承諾するかは別の話です。

投稿日時 - 2009-01-22 23:40:27