マンション購入 - MSN相談箱

はじめまして。

既に沢山の専門家の方々のレスがついていらっしゃるので
財布の紐を握っている主婦の観点から言わせてください。

頭金8万円との事ですが　月々幾らの返済なのでしょう？
又　修繕費・維持費・管理費も含めた返済はちゃんと
やっていける金額なのでしょうか？
金利上昇時に対応できるように考えてらっしゃいますか？

あと　固定資産税・保険料もちゃんと払える金額ですか？

初心に戻ったレスですが　こちらも考えてみてくださいね。

そのほか　No.2さんの仰るとおり　1軒目で決めるのは
よくないと思います。
私の場合　田舎でマンションがない地域なので一戸建てですが
探すことだけはじっくり探しました。
現在28歳だと　今から探し出しながら頭金をもう少し貯められた
方がよいかと思いますよ。うちも主人が28の頃から探し始めました。

投稿日時 - 2002-07-21 19:03:35

No9の方が非常に良いアドバイスを送られておるので私なりの補足をさせて頂きます。
収納場所には十分に気を配る必要があります。
マンションでは、一戸建てと違い外・上下へ収納だけでも増築という技を絶対に使えません。むしろ収納が多すぎるという位まで有っても良いでしょう。

>大規模補修ということが起こった時に積立金では補えずにその時点で再び補修代の出費なんてこともあります。
と回答を頂いてますが、私はそれを言いたかった訳です。
そのためにも、長期修繕計画・小規模マンションのリスクを考えなければいけないと申上げておりました。

マンションの価格下落は中古マンションの相場を判断材料にしても良いかと思います。○年前なら◎円→自分のマンションが○年後◎円と考えるのも一つの方法です。地理的問題や近年のマンションの設備の向上等この方法はとても大雑把なのは認めますが一つの目安材料にはなるはずです。
但しこの場合の価格比較は物件価格ではなく
必ず坪単価・m2単価で
そして同駅から同駅までの近似距離等の類似物件間で比較をするようにしてください。

投稿日時 - 2002-07-21 09:37:11

>収納力が少ない

これ結構後になって苦労しますよ。それでなくてもマンションの収納は小さめですから。
将来お子さんが大きくなるにつれて荷物も大きくなるはずです。最近はトランクルームなどを借りるという手もありますが、余計な出費になりますしだいいちわざわざそこへ行くのは面倒でしょう。
No.２の方が妥協は必要とおっしゃっているように勿論全てをクリアすることは難しいでしょうが、特に収納はこだわった方がいいと思います。マンションは所詮広さが決まった箱です。改装したとしても他が犠牲になるだけです。

>マンションの値というのはそんなに下がるものなのでしょうか？

よほどいい物件（特に立地かな）が良くない限りどんどん落ちますよ。
確かに一戸建ての維持費は全て自分で補わなければなりませんが自分のものだから納得も出来ます。しかしマンションの場合は誰かが壊したものまで皆で負担しなければなりません。またそうそう立替なんて出来ませんから大規模補修ということが起こった時に積立金では補えずにその時点で再び補修代の出費なんてこともあります。
子供に残すつもりならば一戸建てのほうが長い目で見て有利ではないでしょうか？子供だって資産価値が大してなくなってしまい、あれこれ補修代のかかる物件をもらうなら自分で買いたいと言い出すかもしれませんよ。一戸建てなら将来立て替える場合でも、贅沢言わなければ1500万～2000万（現状でですが）も掛ければそれなりに立派な家が建てられます。今は予算が少ないというのであれば中古の住宅を考えてみればいいのでは？

マンションのような集合住宅は一生～子供の世代まで住むことを考えたら一戸建てには敵いませんよ。もし敵うようなものがあるとすれば現状でとても手が出せないような高級マンションです。安いマンションに住んでいるのなら返って賃貸の方がお金掛からないのではないでしょうか。本当に現状の家賃だけですむのか良く考えてみてください。

投稿日時 - 2002-07-21 09:09:29

>NO6の方が仰っているような（二重の売買契約を結ぶ）業者であれば、やめたほう
>がよいとおもいます。

確かに止めたほうが良いかもしれません・・・
　
が、中古物件の場合TVCMを流している大手仲介の数社がやっている手段なので
業者選定を行うにあたり極めて困難なことになるでしょう・・・・

新築一戸建ても建設費の水増しで行われている手法で決して珍しい出来事でもありません・・・

そこまでしてでも売りたい！が仲介の本音なのではないでしょうか？
犯罪か否かはわかりませぬが、仮に犯罪だとしても銀行は契約価格と評価額の低い方を限度額としている訳でしょうから、価値を認め返済能力を信用し貸し出すのですから、少しでも多く貸したいのも本音でしょう。
つまり、二重契約書ですよ！と言われればOKは出せないが知らないふりをしてなら貸し出す。つまりは被害者無き犯罪となりますので、誰が何の理由で犯罪だからいけない、と訴えるのでしょうか？　不思議なことです・・・・

投稿日時 - 2002-07-21 01:10:47

NO6の方が仰っているような（二重の売買契約を結ぶ）業者であれば、やめたほうがよいとおもいます。
（犯罪ではないでしょうか）
基本的にはNO４の方の意見に賛成します。

投稿日時 - 2002-07-20 23:42:05

改めて回答しましが、
100%銀行ローンで組む新築物件や中古物件は諸経費8万円でも珍しくないのではないでしょうか？　つまり諸経費・頭金実質０円でっていうことも実際にあり得ます。

仲介業者とお付き合いのある銀行・デベロッパーとお付き合いのある銀行は、物件価格の100%まで融資してくれる場合が多々あります。あくまで100%なので諸経費は現金で支払います。しかしここにからくりがあるのです。

中古物件で多く行われている手法なのですが、実際に手元に残る契約書と銀行に提出する契約書のコピー（銀行へはコピー提出）の契約金額に差をつけてしまうのです。　つまり3000万円で通常販売されている物件を2700万で買うと話がついたとします。銀行に見せる契約書の写しに書いてある契約金額は3000万円・実際に受け渡しされる契約書の金額は2700万円とするのです。銀行は3000万円の契約書に基づき100%融資し3000万円を融資してくれます。その差額から諸経費を支払うわけです。

こういった手法で、現在抱えてる車のローンや引越し代まで住宅ローンに組み込んでしまうということも実際に行われております。

ただ一点気になるのですが、頭金を出す余裕が無いのは預貯金が無いからでしょうか？それとも有るが0円になってしまうからでしょうか？
現時点０円では危険です。なぜなと言うと、生身の人間ですのでなんらかの事情で支払いができなくなる場合もありえます。その時に取り崩す貯金が無いのでは大変なことになってしまいますので、半年・1年分の支払い額程度の預貯金は持っていなければなりません。

あと築浅の中古物件も念頭に入れ探すことも必要であろうと思います。

新築じゃとてもじゃないが手が出ないような物件でも入手できることがありますので探しください。

それと、修繕積立金は下がることはありません！絶対にあがっていきます。
特に30戸以下の物件とのことですので、申し上げますが
30戸・60戸・100戸のマンションがあったとします。
一概には言えないのですが、老朽化に伴う修繕価格は
上記の場合30：60：100にはなりません。
例えば玄関なんぞは大きくても小さくても1個・エレベーターも同じ
そういった部分は個数が多いほど１戸あたりの負担が減ります。
つまり、50：75：100にもなり得、一戸あたりの修繕価格は小規模な程大きくなります。更に積立金未払い者が1人出た場合30戸なら1/30・100戸なら1/100の穴があくわけです。小規模の方が不足率が高くなります。

投稿日時 - 2002-07-20 20:21:26

何度も申し訳ありません。

補足として頭に入れておいておいた方が良いのは、購入後は引越費用・広くなった分のカーテン・照明・カーペットなど本当に思った以上にお金が出て行きます。
家具も今使っているものが全てそのまま使えるのか(入るのか)実際に寸法を測って調べてみてください。
購入からすんで数ヶ月の間には何かとお金が必要なので最低でも50万～100万(購入するものによってはそれ以上）必要だと思っておいた方が良いです。
購入・ローンを借りる時は数万の収入印紙代も当たり前にかかってきます。
こういったものを頭金以外に持っていないと厳しいです。
また、購入後数ヶ月で不動産取得税？というものもあります。これは税務署が決めるのでいくらになるのかマンションか１戸建てかによっても変わってくるようです。
それとこれはもちろんご存知かと思いますが毎年かかる固定資産税。
これらを払っても前の賃貸とあまり変わらないかどうかもよくご検討下さい。
また、賃貸より広いマンションでしょうからその分の電気代や大きくなった分のお風呂の水道代など賃貸の頃より若干増える可能性があることも考えに入れておいて下さい。
また、ローンを借りる時に公庫で全額借りるのか、銀行ローンも入るのか、銀行ローンが入るなら数年後に金利が高くなってしまった時に本当に払っていけるのか、銀行も好きな銀行でローンが組めるのか、デベロッパーの指定した所のみなのかよく見極めて下さい。

前回(下)の回答で引いてもらって当たり前くらいに・・と申し上げましたが、デベロッパーによってはきちんと頭金や諸費用の払える人にしか売らないデベロッパーもいます。

建設会社については公共事業が・・・というのは流して聞いてください。
公共事業ほど不透明なものはないと思いますし裏で何の力が動いているかわかりません。
大手建設会社でも子会社に安い金額で丸投げするような大手もあります。
その辺を見極めてください。
検討物件が今実際に建っているなら造りがしっかりしているか住人に聞くのが1番だと思います。

頭金が少なくていいとはいえ、ご自身に余裕資金がないと後々大変になります。
お子さんがいらっしゃるならどんどんお金もかかってきますし、2人目が産まれればもっとです。
諸経費も上がっていきますし、ローンの利率が上がればまた更に・・・です。

今後買えなくなるかもと思われている気持ち、ものすごくわかりますが今後マンションは余る時代もくる可能性が高い事、そうなるともっと価格も下がる可能性がある事なども考慮に入れてみてはいかがでしょう？

投稿日時 - 2002-07-20 19:33:41

私は不動産仲介に携わっている者です。
新築マンションでこのような条件を提示しているところはよく見かけますが、
普通頭金８万円で購入するのは危険ですし、貸す方も貸す方ですが、借りる方も
現状認識が甘いと思います。
今は全般的に売れ行きが良くないですし、それでも売れてるマンションでは、
そういう売り方はしてないと思います。
少なくともマンションを購入して、今後地価が急騰して、資産が増えたりする
ことは考えにくいので、現状と将来の生活像、また周辺の市況など、よくお考えに
なって決められた方が良いかと思います。

投稿日時 - 2002-07-20 15:24:50

よくあるのでしょうか？に関してはかなりあります。
私が今現在住んでいるマンションもそうですし、それまでに数十件みて回った所でも何箇所かそういう値引きがありました。
全くの新築マンション(販売初期）でも諸費用はもちます！という所は結構ありました。
もちろんそうでない所もあります。
残り３戸であれば、もっと値引いてもらっても良いのでは？と思います。
条件の良いマンションとはいえ一応残りものですから、本当に売りたいデベロッパーなら値引きに応じると思います。(私だったら販売価格自体をいくらか引いてもらいます。私だったら・・・です。）
ただ、同時期にそのマンションを買いたいと交渉中のお客さんが居ない事が条件となりますが。。。
でも、決して買うときにあせらない方が良いです。
住人がもし既にいるマンションなら居住者に良い所悪かった所を必ず聞いてみてください。
デベロッパーは「早く決めないとなくなる」とかなんだかんだと決断をせまりますが、決してその言葉に乗せられないようにしてください。
デベロッパーが何を言おうと「そういう考えの人もいるだろう」程度に流してあくまでも冷静によく考えてよく見て(遮音性・建っている場所は前に何だったのか・管理は行き届くか・上下左右の家庭に子供はいるか・建設会社はしっかりとした建物を作る会社か・騒音・日当たり・風通し・向き・周りは高い建物が建たない地区か等)決める前に調べなければいけない事は山ほどありますので、絶対に「調べてから」の方が良いと思います。
その間に売れてしまったら縁がなかった程度に思った方が良いです。
デベロッパーも調べてくれますが、それは立てる前のデータだったり、嘘だったりもしますので(私も嘘をつかれました）ご自分で確かめる方が良いです。
または専門家などに調べてもらうのも多少出費があるものの安心出来ると思います。
マンション購入・・こればっかりはご自身でどうするか決めるしかありませんが、後悔しない為には焦らない事です。
今後マンションはどんどん建つでしょうし、いろいろ見て回っていると良い所悪い所も見えてきます。
値引きは物件によっては５００万位引く所も多いんですよ。
(新築で青田買いの抽選がある所はないですが・・・）
引いて当たり前くらいに思っていて良いと思います。

投稿日時 - 2002-07-20 12:14:45

あなたの予算が3000万だと仮定します。
その場合周辺のほかのマンションも含め3500万円位までの物件は
購入するという意識で見て回りましょう。
見れば見るほど目が肥えてきます。
一箇所しか見ないで決めてしまうのはあまりにも危険です。

Ｎｏ１で妥協は良くないと言ってますが、確かにそうですが実際には妥協が必要です。見て回ると良くわかるでしょうが、地理・間取り・予算・設備等全ての条件がクリアすることは、よっぽどお金がある人以外に居ないと思います。
つまり全て一長一短になるはずです。

どこを妥協するか、その見て回った中で比べ良く考えるべきです。

残り3戸でダンピングは良くあることです。
特に「公庫付」ではなく「公庫可」のところは、とんでもない金額を引いてきます。更に残り1戸になった時には「おいおいおい・・・・」と驚くばかりの値引きが発生します。　
それ以前に売った住宅で十分利益が出ているので、値引きして売っても利益がある。代理販売を委託されている場合であればなおで、それは売れなければ今後の仕事が入らないこともあるので、十分な利益が出ていればＯＫと考えて値引きする。
一度契約を済ませた住宅がキャンセルになり違約金が出ているので、その金額を値引きという形で別な買主の方に充填する。
値引き額よりも、モデルルーム維持費・修繕積立金・管理費等の空室分の負担・販売促進のための広告費・人件費の合計が膨大な場合も値引きして販売した方が特になる。
等様々な要因が考えられますが、現実的に値引きは存在します。
特に、一度見に行き本格検討をして仮押さえ後にキャンセル（この場合契約前なのでキャンセル料なし）し、その後買い手が付かない場合も「○○円引くから買って欲しい」と電話が必ずかかってきます。

一戸建てかマンションかの選択は個人差があると思いますが、
マンション並みの広さしか確保できないような小さな一戸建てであれば
マンションの方が私は好きです。日照・眺望・管理維持はマンションの方が勝ると思ってますし、地域差があるでしょうが、賃貸に出すと考えた場合マンションの方が出しやすいと考えてますんで・・・・

注意点ですが、修繕積立金の長期計画は絶対にチェックすべし
新築マンションで最初の管理費を安くしておき維持費が安くあがるように見せかけ数年後にドンと上がるような自体になりえますので。
また30戸以下の小規模マンションも修繕積み立ての観点から考えた方が良いとのことです。それを駐車場代金も最初がとても安い物件は要注意です。後にあがる確立が高いですから・・・・

投稿日時 - 2002-07-20 11:35:34