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質問 |
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| 質問者：BABA4912 | 古い建物で登記と実際が異なる 問題点は何か | |
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困り度：
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先日インターネットで登記簿をとりました http://www1.touki.or.jp/gateway.html 登記と実際の建物が異なることに気づきました 当方の認識 土地 借地55坪 近くの寺の土地 (毎月地代はおさめてます) 建物 木造瓦葺昭和31年築 2階建て 100平米 父の所有 登記では 土地 ・地目 宅地 ・権利者 500mくらい離れた近くの寺が持っている ・所有権保存 昭和31年 ・家のある敷地の面積より遥かに大きな面積で406平米になっている 隣の家も含んでいると思われるくらい 建物 ・登記の日付 余白 ・木造瓦葺 2階建て 床面積 １階28平米 2階28平米 ・所有者が33年くらい前に死んだ祖父になっている 以上です 私が考えられる疑問点は下記ですが..... 1.土地 家の敷地の面積より遥かに大きな面積になっている 2.建物 所有者が死んだ祖父になっている 3.建物 床面積が全く違う、恐らく昭和31年の新築時に登記してないかもしれない。 4.税金、相続等で問題ないか 問題はどのようなことが在るのでしょうか よろしくお願いします。 |
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質問投稿日時：05/08/02 15:41 質問番号：1554738 |
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この質問に対する回答は締め切られました。
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回答良回答20pt |
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| 回答者：noname#17334 | ＞建物の金銭的価値はゼロだとは思いますが、 ＞現在の雰囲気だと、これが揉めるかもしれません。 建物登記=借地権登記、すなわち地価の７０％に相当する権利の取得 であることは、伯父様叔母様みな御存知だと思います。 相続登記がなされてきていない背景には、逆に相続でもめたという理由 がおありだったんでしょうかね。 まず、借地の面積を借地契約書で確認します。 公図も再確認して地番の枝番を確認してください。 それなら土地の時価もしくは借地権の評価額を不動産屋等で 把握しておくべきですね。 それと書き忘れましたが、増築されている場合でも、自然災害や火災以外で 建物の滅失に注意です。 それと地代はちゃんと払っていますよね。お父様が払っていれば 遺産分割協議のときにそれを主張してください。 借地契約の書類は大丈夫ですよね。敷地の境界標石はありますか。 うちの相続登記も４年ほど放置してありました。 相続税対象に満たなかったことと、分割がもめて一旦共有のままに したせいでした。 母の相続の時点で、時間がかかりましたけどきちんと登記しました。 てっきり、お父さまのお住まいとして書きましたが、これが借家とか 空き家だと、おっしゃるようにちょっとヤバイ気配はありそうです。 (1)地代の支払い状況 (2)借地契約書 (3)借地面積 これらはきちんと確認しておくことです。 なにより、お寺さんが借地契約の事実を否認しない限りは べつに、登記建物の規模が違っていようが、登記名義が先代で あろうが、そういうことはよくある話です。 |
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| 種類：回答 どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：05/08/02 19:32 回答番号：No.2 |
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| この回答へのお礼 | > 相続登記がなされてきていない背景には、逆に相続でもめたと・・・・ あまり関係ないかもしれませんが祖父から父へ変わった当時は仲が良かったと思います 現在がちょっと怪しい雰囲気です。 > 借地の面積を借地契約書 公図も再確認。 了解しました > 土地の時価もしくは借地権の評価額を不動産屋等・・・・ 8/1に平成17年の路線価が発表されましたので確認したところ http://www.rosenka.nta.go.jp/ 52Eでした 55坪と仮定すると52,000円X3.3X55=9,438,000円 借地権割合50%ということですね。 地代はきちん払っていますが > 借地契約の書類は大丈夫ですよね。 これが発見されていないんです。もしかしたら元々ないのかもしれません。 お寺にも尋ねてみます > 敷地の境界標石はありますか。 これはありません。家と家が完全にくっついて建っている状態の部分があります。また境目が直線になっておらず入りくんでいる為どこからどこまでか わからない部分があります。借地であるため隣もうちも強烈に主張しているわけではありません。地価も高額な場所でありませんので生活に支障がない限り多少の譲歩はしてもかまわないと思っています(私だけかもしれませんが) 一度、隣とたいしたことはないですが、父がもめた事があります。 今後、相続のときにどうなるかキケンかもしれませんね 家は借家ではありません。借地の上に立つ持ち家です。 > (1)地代の支払い状況 大丈夫です。大福帳のようなものに記帳されています > (2)借地契約書 ないかもしれませんが上の大福帳がありますので借地の事実があること自体は問題はないかと思いました。 > (3)借地面積 一度お寺に確認してみます。 お寺はこの地域で継続的に広範囲に土地を持っていますので信頼してよいかと思っています。 ありがとうございます。 |
回答 |
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| 回答者：noname#17334 | ＞登記と実際の建物が異なることに気づきました 要素ごとに相違点を比較して問題点を書いてみます。 ＞土地 ＞当方の認識 ＞借地55坪 近くの寺の土地 (毎月地代はおさめてます) ＞登記では ＞・所有権保存 昭和31年 ＞・家のある敷地の面積より遥かに大きな面積で406平米になっている 隣の家も含んでいると思われるくらい 借地権は、登記簿に記載されません。地主が借地権を登記させたがらない からです。そのかわり、建物登記がされていれば、第三者に借地権がある ことがわかる仕組みになっているのです。 それと、建物には「家屋番号」が決められています。 ネットで登記簿をとる場合、公図との照合ができにくいので、自分の とった登記簿が、実際どこのものか不明確になることがままあります。 借地権の発生した土地が、必ずしも分筆（地番に枝番がついてわけられて いる）されているかどうかはわかりません。 詳しくは法務局で公図を閲覧します。 ＞建物 ＞当方の認識 ＞建物 木造瓦葺昭和31年築 2階建て 100平米 父の所有 ＞登記では ＞・登記の日付 余白 ＞・木造瓦葺 2階建て 床面積 １階28平米 2階28平米 ＞・所有者が33年くらい前に死んだ祖父になっている まず、相続の登記がなされていませんが、これはべつに問題ないです。 必要なときにやればいいです。 それから、建物の面積ですが増築による増加と思われます。 建物の登記はなぜおこなうかというと、「借地権の登記にかわるもの」 としておこなっています。 建物がボロかろうが、ちいさかろうが、そこにある事実が＝借地権価格分の 土地の価値を借地人（建物所有者）が有しているという表明になります。 ＞1.土地 家の敷地の面積より遥かに大きな面積になっている 土地の借地権には税金もかからないし、借地している契約書に 面積が記載されていたら問題ないでしょう。 というか、公図を見直せば、ちゃんと分筆されている気がします。 都内では、寺の借地の上にたつ住宅はいっぱいあります。 世田谷の竜雲寺とか、目黒の祐天寺とか、地域一体の大地主が寺という ケースはいっぱいあります。もう一度公図で御確認ください。 ＞2.建物 所有者が死んだ祖父になっている 必要な時点で相続登記をしておくべきです。お父様の御兄弟で、遺産分割 協議書を書いて書名捺印して司法書士に登記してもらいます。 売却の際とかに必要になります。 ＞3.建物 床面積が全く違う、恐らく昭和31年の新築時に登記してないかもしれない。 建物の面積が増えていることが事実で、おそらく地主が増築承認しているで あろうから、これ自体問題ないです。 ＞4.税金、相続等で問題ないか 家屋の固定資産税がどうなっているかくらいですね。区の資産税課で 固定資産税課税台帳にある面積を確認しましょう。 相続の際は、借地権を相続します。登記の際に、おじさんおばさんに 話を通しておかないと、実はあの家の借地権は未分割であったといって 権利主張される可能性があります。 ことに、代が変わっていたらまずいですね。 念のため、今のうちに相続登記（おじいさんからお父様へ）をしておくべきです。 面積も気になるなら修正しておけばいいでしょう。 ＞問題はどのようなことが在るのでしょうか 普通借地権（旧法）ですから、建替えもできます。建替えの際地主の 同意は必要ですが拒めないという法律になっています。 建物の登記・・・というひとつのことで、借地権がまもられています。 借地契約書は大事です。確認しておきましょう。そこに面積が記載されているはず。 |
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| 種類：回答 どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：05/08/02 16:23 回答番号：No.1 |
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| この回答へのお礼 | 詳細に有難うございます。 思っていたより問題が少ないのでちょっとおどろいていますが 当方の事情ではありますが > 必要な時点で相続登記をしておくべきです。 > お父様の御兄弟で、遺産分割協議書・・・・・ 建物の金銭的価値はゼロだとは思いますが、 現在の雰囲気だと、これが揉めるかもしれません。 有難うございました。 |
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